Wohnrecht, Pflege und früher Tod: Kein Nachschlag

12/2019/ps. Werden lebenslange Wohn- oder Nießbrauchrechte vereinbart, bleibt ungewiss, wie viele Jahre diese Rechte in Anspruch genommen werden (können). Stirbt die berechtigte Person sehr früh oder muss bei einem Wohnrecht die berechtigte Person ins Heim, hat die andere Vertragsseite ein sehr gutes Geschäft gemacht. Es besteht aber auch das Risiko, dass die berechtigte Person länger lebt und ihre Rechte länger als erwartet in Anspruch nimmt. Einen Nachschlag gibt es ohne vertragliche Regelung weder für die eine noch die andere Seite.
Wer bei einem Immobiliengeschäft einen günstigeren Kaufpreis vereinbart und dafür dem Verkäufer im Gegenzug ein Wohnrecht einräumt und ihm Pflegeleistungen zugesagt hat, der muss auch im Falle eines sehr raschen, unerwarteten Todes des Veräußerers dessen Erben keine zusätzlichen Geldbeträge zukommen lassen. Darauf weist der Infodienst Recht und Steuern der LBS mit Blick auf die Rechtsprechung des Oberlandesgerichtes Frankfurt/Main – 8 W 13/19 – hin.

Es kann auch sehr lange dauern
Knapp drei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages für ein Haus verstarb der frühere Eigentümer. Der Kaufpreis war mit 10.000 Euro ausgesprochen niedrig gewesen, weil ein lebenslanges Wohnrecht (jährlich im Wert von rund 2.600 Euro) und eine Pflegezusage (jährlich im Wert rund 2.500 Euro) eingerechnet worden waren. Nichts davon konnte der Veräußerer noch in Anspruch nehmen. Seine Erben waren der Meinung, deswegen müsse es noch einen „Nachschlag“ finanzieller Art für sie geben.
Das Gericht weist darauf hin, dass ein solchermaßen gestalteter Vertrag für alle Beteiligten gewisse Risiken birgt. Es sei stets ungewiss, wie lange ein Wohnrechtsinhaber lebe bzw. Pflege benötige. Das könne eventuell auch viele Jahre dauern. Gerade weil dies so sei, gebe es keinen Anlass für eine spätere ergänzende Vertragsauslegung. Die Erben gehen also leer aus.
Dasa OLG stellt fest: „Vereinbaren die Vertragsparteien bei einer Grundstücksübertragung ein Wohnrecht des Veräußerers und eine Pflegepflicht der Erwerberin, gibt der Tod des Veräußerers nur wenige Wochen nach Vertragsschluss für sich genommen weder Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung noch für eine Anpassung des Vertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Sinne eines Zahlungsanspruchs der Erben des Veräußerers als Ausgleich für das infolge des Todes gegenstandslos gewordene Wohnrecht und die Pflegeverpflichtung.“
Im umgekehrten Fall, wenn also der Veräußerer sehr lange gelebt hätte und sehr lange gepflegt hätte werden müssen, könnte auch die Erwerberin dafür keinen Ausgleich verlangen.
Es wäre möglich gewesen, für solche Fälle eine gesonderte vertragliche Regelung zu treffen, was aber nicht der Fall war.

Umzug ins Heim
Das Gericht weist auch auf den Fall hin, dass nach einer Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechts grundsätzlich damit zu rechnen ist, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tod ausüben kann. Der Umzug in ein Pflegeheim sei in aller Regel kein Grund, eine Vertragsanpassung verlangen zu können.

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