Steuern: Immobilien und Steuersparmodelle bzw. steuerliche Vorteile
7/2009/ps. Zu unterscheiden sind zwei Aspekte: auf der einen Seite die Besteuerung von Gewinnen und auf der anderen Seite die steuermindernde Geltendmachung von Verlusten (u.a. Stichwort Abschreibungsgesellschaften).
Niedrigere Gewinnbesteuerung
Gerade Immobilien und Beteiligungen an Immobilien in den USA wurden in der Vergangenheit insbesondere aus steuerlichen Gründen empfohlen. Gewinne aus der Vermietung und Verpachtung und der Veräußerung der Immobilien aus diesem Land sind laut Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland von der deutschen Einkommensteuer "freigestellt", es kommt nur der sogenannte Progressionsvorbehalt zur Anwendung.
Progressionsvorbehalt bedeutet, daß der deutsche Fiskus bei der deutschen Einkommensteuer nur den Steuersatz anwenden darf, der auf das Einkommen des Steuerpflichtigen entfallen würde, wenn die Auslandseinkünfte hinzugerechnet würden. Die Auslandseinkünfte selbst unterliegen aber nicht der deutschen Einkommensteuer. Dies ist steuerlich gesehen sehr vorteilhaft.
Tatsächlich gibt es aber viele andere Länder, in denen auf die gleiche Art und Weise wie bei Investments in USA steuerliche Vorteile erzielbar sind.
Wenn also im jeweiligen Land nur die dortigen Einkünfte zu versteuern sind und die Besteuerung gering ausfällt, hat ein Immobilienengagement für hochbesteuerte Privatanleger einen besonders hohen Reiz. Die Anwendung des Progressionsvorbehaltes in Deutschland bezüglich dieser Einkünfte ist auch vorteilhaft bzw. die zusätzliche steuerliche Belastung fällt gering aus, falls überhaupt, weshalb sich also tatsächlich von einem legalen Steuersparmodell sprechen läßt.
Deshalb als Steuerspar-Leitlinie: man investiert in einem Land, wo die zu zahlende Steuer geringer als die in Deutschland zu zahlende ausfällt und diese ausländischen Einkünfte in Deutschland nicht oder nur sehr gering zu versteuern sind. Unterschreitet der ausländische Steuersatz den für den Steuerpflichtigen maßgeblichen deutschen Steuersatz, führt die Anlage zu einer Steuerersparnis für den deutschen Steuerpflichtigen.
Aber: Es gilt aber immer noch die alte Regel, daß Immobilien nicht allein aus steuerlichen Gründen gekauft werden sollten. Außerdem können eventuell anfallende Verluste aus den ausländischen Immobilieninvestments in Deutschland auch nur im Rahmen des Progressionsvorbehaltes steuermindernd geltend gemacht werden. Dieser nachteilige steuerliche Gesichtspunkt wird bei solchen Immobilienengagements all zu oft unterschätzt. Auch gibt es keinerlei Garantie, daß sich die steuerlich vorteilhaften Verhältnisse im jeweiligen Land nicht ändern. Schlußendlich sind die Immobilienmärkte volatiler geworden, außerdem gibt es außerhalb der Euro-Zone nicht nur eine Währungschance sondern auch ein Währungsrisiko. Deshalb lassen sich Immobilien im Ausland nicht als konservative Geldanlage betrachten.
Ausländische Verluste
Die deutsche Einkommensteuer stark mindernde Abschreibungsmodelle für Auslandsimmobilien gibt es nicht.
Und die Geltendmachung von Verlusten war bisher gemäß § 2 a EStG ausgeschlossen. Nunmehr hat auch die Bundesregierung reagiert und akzeptiert, dass Verluste aus der Vermietung und Verpachtung einer Immobilie im EU-Ausland grundsätzlich bei der deutschen Einkommensteuer zu berücksichtigen sind und damit zu einer Steuerersparnis führen können (Näheres dazu unter Verluste aus der Vermietung von Auslandsimmobilien).
Und bitte beachten: steuerlich zu unterscheiden von Verlusten aus Immobilien sind Verluste aus einer ausländischen gewerblichen Betriebsstätte, die je nach Art der Betätigung und Branche unter Umständen verrechnet werden dürfen.