Spanien: Kurz-Information Immobilienkauf

7/2020/ps. Trotz Coronavirus-Pandemie dürfte Spanien bei ausländischen Ferienimmobilien an erster Stelle bleiben, auch wenn das Interesse in den letzten Jahren aus verschiedenen Gründen nachgelassen hat. Die meisten Interessenten suchen Sonne, Strand und Meer (wobei Spanien noch viele andere interessante Möglichkeiten bietet, die aber sehr viel seltener wahrgenommen werden). Außerdem ist die Verkehrsinfrastruktur (insbesondere die Flugmöglichkeiten) so gut ausgebaut, dass auf den größeren Inseln und auch auf dem Festland Kurzurlaube und verlängerte Wochenenden problemlos möglich sind. Allerdings ist dies auch eine große Umweltbelastung.

Gestiegene Immobilienpreise
Man mag die Jahre bis 2008 als goldene Ära nicht nur der spanischen Immobilienbranche sondern der spanischen Volkswirtschaft insgesamt bezeichnen, aber danach ging es jahrelang bergab.
Immerhin blieb die Tourismusbranche ein sehr stabiler Faktor und die spanische Volkswirtschaft hat sich erholt.
Aber viele Wahlen innerhalb weniger Jahre lähmen die Regierungsarbeit und verhindern Strukturreformen. Außerdem ist die Immobilienkrise noch nicht völlig überwunden (es gibt noch große Bestände bei Banken und sonstigen Immobilienunternehmen), auch wenn die Preise in den letzten Jahren wieder merklich gestiegen sind (die sich aber noch weit entfernt von den damaligen Höchstständen befinden). Zum Immobilienmarkt finden Sie auf unserer Startseite aktuelle Informationen.

Ferienimmobilienmarkt
Es gilt weiterhin: wer sich zurzeit in eine noch nicht bewohnte Anlage ohne fertiggestellte Infrastruktur einkauft, muss damit rechnen, dass er dort noch lange allein oder mit wenigen anderen Leidensgenossen bleiben dürfte, da der Verkauf derartiger Immobilien schlecht läuft. Die bessere Alternative ist eine gebrauchte Wohnung oder ein Haus in einer bewohnten und gepflegten Anlage mit funktionierender Verwaltung.

Schwarzbauten
Wer das Ausmaß der Korruption gerade im Immobilienbereich kennt, wundert sich nicht über die hohe Zahl an Schwarzbauten in Spanien. Dabei handelt es sich nicht nur um einzelne Gebäude, vielmehr gibt es ganze Siedlungen, die ohne Baugenehmigung erstellt wurden.
Es ist deshalb sehr wichtig, sich vor der Unterschrift über die baurechtlichen Aspekte des Kaufobjektes informiert zu haben.

Küstengesetz und Rechte und Pflichten
Die spanischen Vorschriften für den Küstenschutz sind sehr umfangreich. Nichtsdestoweniger oder gerade deshalb gibt es Probleme, wenn die Vorschriften tatsächlich angewendet werden. Da das Küstengesetz und andere Vorschriften aus den achtziger und früheren Jahren stammen, würde man als Jurist daraus schließen, dass die wichtigsten rechtlichen Probleme zumindest erkannt und von der Rechtsprechung oder durch Gesetzesänderungen gelöst worden sind. Doch ein solcher Eindruck würde trügen, weil diese Küstenschutz-Vorschriften in Spanien entweder nur halbherzig oder gar nicht umgesetzt worden sind.
Neben vielen anderen geplanten Änderungen sticht die Verlängerung der Nutzungsrechte der in der Schutzzone vorhandenen Häuser auf fünfundsiebzig Jahre hervor. Bisher gab es ein dreißigjähriges Nutzungsrecht mit einer Verlängerungsmöglichkeit auf sechzig Jahre. Und ein Verkauf der Häuser soll künftig legal möglich sein. Praktisch bedeutet dies, dass ein Käufer ganz legal kaufen kann, aber eben mit der zeitlichen Beschränkung der Nutzung. Aber wer weiß schon, was in der Zwischenzeit bis zum Ablauf der fünfundsiebzig Jahre noch mit dem Küstengesetz passiert.
Wessen Immobilie sich in dieser Schutzzone befinden könnte, sollte sich trotz der kürzlich erfolgten Verlängerung der Nutzungszeiten usw. beraten lassen, um zumindest die augenblickliche Sach- und Rechtslage bei seiner Immobilie zu kennen.

Erbrecht und EU-Erbrechtsverordnung
Für Deutsche kommt auch im Hinblick auf die spanische Immobilie grundsätzlich das deutsche Erbrecht zur Anwendung. Die deutsche gesetzliche Erbfolge, also auch der deutsche Erbschein, oder ein deutsches Testament wird akzeptiert. Allerdings müssen bei der Abwicklung der Erbschaft spanische Formalitäten beachtet werden.
Neuerdings ist die EU-Erbrechtsverordnung zu beachten. Falls der Eigentümer seinen „gewöhnlichen Aufenthalt“ in Spanien hat, z. B. ein Ruheständler, der seinen Lebensabend in Spanien verbringt, kommt spanisches Erbrecht zur Anwendung.
Wer dies nicht wünscht, kann dies aber mittels Testament vermeiden, indem er ausdrücklich die Anwendung deutschen Erbrechts verfügt.

Zehn wichtige Aspekte
1. Die gesetzlichen Vorschriften für den Immobilienerwerb und -besitz sind auch innerhalb der EU, also auch in Spanien, weiterhin unterschiedlich, es erfolgte keine Anpassung, auch nicht bei den damit zusammenhängenden Steuern.
2. Die Erwerbsvorschriften gelten sowohl für das Festland als auch für die Inseln. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie und der Eigentumsübergang sind in Spanien auch ohne notarielle Beurkundung rechtlich zulässig und bindend, also auch Verträge auf einem normalen Blatt Papier.
Sie haben aus diesem Vertrag alle Rechte, aber auch alle Pflichten. Bei derartigen Verträgen zählt nicht nur die Überschrift, z. B. Option oder Vorvertrag, sondern vor allem auch der Inhalt. Achten Sie also genau darauf, was im Vertrag steht. Nehmen Sie alle für Sie wichtigen Gesichtspunkte und Zusicherungen des Verkäufers in diesen Vertrag auf.
3. Lassen Sie das spanische Register – registro de la propiedad – vor Abschluss des privatschriftlichen Vertrages überprüfen, da dieser Vertrag – siehe oben – verbindlich ist und meist schon eine Anzahlung geleistet werden muss.
Lassen Sie sich nicht damit abspeisen, dass dies der Notar schon noch tun werde. Dann kann es schon zu spät sein. Lassen Sie sich vom Verkäufer einen aktuellen Registerauszug – nota simple – geben, aus dem sich ergibt, wer zurzeit als Eigentümer eingetragen ist und ob das Grundstück mit einer Hypothek oder in sonstiger Weise mit Rechten Dritter belastet ist. Kurz vor Abschluss des Notarvertrages – abgekürzt escritura – soll der Notar dann nochmals das Register überprüfen. Auch darauf sollten Sie auf keinen Fall verzichten. Lassen Sie die Unterlagen von der DSA überprüfen.
4. Lassen Sie sich auch folgende Unterlagen vorlegen:
Baugenehmigung, auch bei Altbauten; falls das Haus oder die Wohnung noch nicht im Register erwähnt sein sollte, ist dies umso wichtiger.
Steuerbescheide und Nachweise, dass der Eigentümer mit der Bezahlung von Steuern und Abgaben auf dem Laufenden ist.
Bei Eigentumswohnungen: die Statuten – “los estatutos” – der Eigentümergemeinschaft – “comunidad” – und den Nachweis, dass bei der Verwaltung keine Schulden bestehen.
Neubauten: Achten Sie darauf, dass Sie nur nach Baufortschritt bezahlen und Ihre Zahlungen auch abgesichert sind, entweder durch eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Bankbürgschaft oder Versicherungspolice. Vereinbaren Sie, dass Sie auch noch nach der Abnahme vom Kaufpreis 5 % für die Beseitigung von eventuellen Mängeln zurückbehalten dürfen.
5. Achten Sie darauf, dass möglichst bald ein Notarvertrag abgeschlossen wird. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird. Mit der Eintragung sind Sie gegenüber dem gutgläubigen Erwerb durch andere Personen geschützt.
6. Bei Besichtigungsflügen sollten Sie nicht nur ein Objekt besichtigen, sondern die Gelegenheit nutzen, sich vor Ort über mehrere Objekte zu informieren. Besonders vorsichtig sollte man sein, wenn mit Prominenz geworben wird. Der angebliche Wertzuwachs wird oftmals als Werbeargument benutzt, obwohl es dafür keinerlei Garantie gibt. Im Übrigen bedeutet die Beherrschung der deutschen Sprache nicht automatisch, dass die betreffende Person vertrauenswürdig ist, d. h. es sind oftmals nicht Spanier, sondern Deutsche, die ihre eigenen Landsleute übervorteilen.
7. Grundstücksgröße: Gerade in den Fällen, in denen größere Flächen gekauft werden, ist es notwendig zu überprüfen, ob die vom Verkäufer angegebene Größe auch zutrifft. Fragen Sie die Nachbarn, ob diese mit dem vom Verkäufer angegebenen Grenzverlauf einverstanden sind oder den Grenzverlauf bestreiten. Sonstige Zusicherungen, die der Verkäufer dem Käufer macht, sollten ebenfalls im Vertrag enthalten sein. Mündliche Zusagen sind kaum etwas wert, da sie im Streitfall kaum in der Lage sein werden, diese mündlichen Zusagen oder Vereinbarungen nachzuweisen.
8. Küstengesetz: seit vielen Jahren gibt es in Spanien das Küstengesetz – ley de costas, das für einige Unruhe gesorgt hat. Man hatte festgestellt, dass die Küsten zugebaut worden sind und auch der Zugang zum Meer nicht überall für die Öffentlichkeit gewährleistet ist. Nunmehr gibt es drei Schutzzonen. Wenn Sie also direkt am Meer oder in dessen Nähe bauen oder kaufen, sollten Sie sich erkundigen, ob nicht Verstöße gegen das Küstengesetz oder Einschränkungen durch das Küstengesetz vorliegen.
9. Die Grunderwerbsteuer – abgekürzt ITP, impuesto sobre transmisiones patrimoniales – für gebrauchte Objekte ist in den einzelnen Autonomen Körperschaften unterschiedlich geregelt (hinzukommen Ausnahmeregelungen für Sozialwohnungen, Behinderte usw.). Wenn Sie vom Unternehmer einen Neubau kaufen, fällt Mehrwertsteuer (IVA oder impuesto sobre valor añadido) an (davon abweichend auf den Kanarischen Inseln die dortige Erwerbsteuer – IGIC), Für die Verkäufer fällt Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn und die gemeindliche Wertzuwachssteuer (plus valia) an.
10. Im notariellen Vertrag wird ein niedrigerer Kaufpreis angegeben als tatsächlich vereinbart, um Steuern zu sparen. Dies ist in Spanien nicht unüblich, wenn auch nicht mehr so häufig und in dem Ausmaß wie früher. Vermieden Sie eine Nachversteuerung, die Sie teurer zu stehen kommt, als wenn Sie von Anfang an den tatsächlichen Kaufpreis angegeben hätten. Lassen Sie sich vom Notar oder einem anderen Fachmann sagen, was geht oder nicht geht.

Damit Sie auch in Spanien Bescheid wissen!
Verzichten Sie nicht auf weitere Information und Beratung. Eine Immobilie in Spanien wird dann zum wirklichen Vergnügen, wenn Sie sich vorher informieren, sich beraten und beim Kauf Zeit lassen und Sie während des Besitzes über Aktuelles gut informiert sind. Dies bieten wir Ihnen im Rahmen einer Mitgliedschaft.
Ihr Berater bei der DSA: Rechtsanwalt Peter Schöllhorn.

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