Italien: Kurzinformation Immobilienkauf

7/2020/ps. Trotz Europäischer Union und Euro gibt es auch weiterhin unterschiedliche Rechtsvorschriften für den Immobilienkauf in der EU, es erfolgte keine Anpassung, auch nicht in Italien.
Begehrt sind Ferienimmobilien vor allem an den oberitalienischen Seen, in der Toskana und an der italienischen Riviera. Beachten Sie aber die meist nicht unerheblichen Kosten für die Sanierung, Restaurierung und den Umbau und die eventuelle Erschließung (Strom, Wasser, Abwasser) von älteren Landhäusern und ehemaligen landwirtschaftlichen Anwesen.
Bei den gerade bei Deutschen so beliebten älteren Gemäuern, die unter Umständen mit bescheidenen Mitteln und den damals gerade vorhandenen Materialien gebaut worden sind, empfiehlt sich eine genaue Überprüfung.
Für Um- und Anbauten benötigen Sie grundsätzlich eine Baugenehmigung, und ein Viehstall darf nicht einfach zum großzügigen Wohnzimmer umgebaut und genutzt werden.
Zwar ist es nicht ungewöhnlich, dass all dies ohne Genehmigung gemacht wird. Aber wenn Sie ebenso verfahren wollen, sollten Sie zumindest wissen, was genehmigt und was ungenehmigt ist und auch nicht genehmigt wird. Nur so können Sie das Risiko dieser Vorgehensweise einschätzen.

Wie ist die Lage auf dem italienischen Ferienimmobilienmarkt?
Italien befindet sich schon seit längerer Zeit in einer Rezession, nicht erst seit der Coronavirus-Pandemie. Die „Crisi economica“ wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus. Der Markt ist seit Jahren ein Käufermarkt, d. h. Kaufinteressenten sind in einer sehr guten Lage und müssen weder Objekten noch Preisen hinterherlaufen.
Aktuelle Berichte zum italienischen Immobilienmarkt bzw. Links zu diesen Artikeln mit Anmerkungen finden Sie auf unserer Startseite. Die volkswirtschaftliche Entwicklung wird dem Immobilienmarkt den Weg vorgeben. Zurzeit dauert die „crisi del mattone“, die Ziegelkrise, an.
In den Medien finden sich regelmäßig Hinweise auf die steigende Zahl von Immobilientransaktionen, aber die Preise selbst stagnieren mit wenigen Ausnahmen.

Kaufverträge
In Italien ist es üblich, sowohl einen Vorvertrag (contratto preliminare) als auch einen Notarvertrag abzuschließen. Vor dem Abschluss eines Vertrages sollten Sie die Eigentumsverhältnisse und baurechtlichen Aspekte und je nach Objekt auch Wege- und sonstige Nutzungsrechte abgeklärt haben. Wichtig sind auch Grundstücksgröße, Nutzungsmöglichkeiten und Grundstücksgrenzen.
Oftmals wird im Vorvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart. Bitte beachten: Der Vorvertrag ist in vollem Umfang verbindlich, weshalb Sie auf den Inhalt dieses Vertrages genau achten müssen! Da dieser Vorvertrag nicht beurkundet sein muss, kann er auf einem normalen Blatt Papier abgeschlossen werden.
Oftmals werden Anzahlungen ohne Absicherung gefordert. Die Alternative: Zahlungen über das Treuhandkonto des italienischen Notars, der seit einiger Zeit ein solches Konto anbieten muss. Oder Käufer glaubt, dass seine Anzahlung auch ohne Absicherung beim Käufer oder Makler gut aufgehoben sei.

Eigentumsübergang
Mit dem Notarvertrag geht meist das Eigentum über. Selbstverständlich kann aber auch ein anderer Zeitpunkt für den Eigentumsübergang vereinbart werden. Der Eigentumsübergang ist aber auch mit einem privatschriftlichen Vertrag möglich. Für den Eigentumsübergang ist also gerade nicht die Eintragung im Register – so aber in Deutschland – notwendig (Ausnahme: In Südtirol und den anderen ehemaligen österreichischen Gebieten, also Trient und in Friaul-Julisch Venetien – kann das Eigentum erst mit der Eintragung im Grundbuch – libro fondiario – erworben werden).
Aber: nur durch die Eintragung im italienischen Register sind Sie davor geschützt, dass eine andere Person das Grundstück kauft und schneller beim Register ist und Sie das Nachsehen haben. Wenn Sie eingetragen sind, besteht auch nicht mehr die Gefahr, dass der Verkäufer das Grundstück noch mit einer Hypothek oder einem anderen Recht belastet. Die Eintragung im italienischen Register ist also sehr wichtig.

Kann im Notarvertrag ein niedrigerer Kaufpreis angegeben werden?
Diese sogenannte Unterverbriefung war in Italien sehr weit verbreitet und war genau genommen Steuerhinterziehung. Wurde aber der Katasterwert nicht unterschritten, wurde dies von den Behörden toleriert.
Seit einigen Jahren bemessen sich nunmehr die italienischen Erwerbsteuern unabhängig vom im Kaufvertrag genannten Kaufpreis nach dem Katasterwert. Allerdings: wenn der tatsächliche Kaufpreis angegeben wird, erfährt der italienische Fiskus mehr, als vielen Käufern und Verkäufern lieb ist. Deshalb lässt sich feststellen, dass auch in der Zwischenzeit nicht alle Käufer und Verkäufer den tatsächlichen Kaufpreis angeben.
Die Notarkosten richten sich dagegen nach dem angegebenen Kaufpreis.

Schwarzbauten
Es ist ein offenes Geheimnis, dass es in Italien relativ viele Schwarzbauten (dazu zählen auch nicht genehmigte Um- oder Anbauten) gibt und der Kaufinteressent deshalb auf der Hut sein sollte. Nicht bei jedem Bau oder Anbau, der nicht genehmigt ist, ist die Anordnung des Abrisses durch die Behörden zu befürchten. Es kann aber irgendwann später doch Probleme geben, die die Freude an der gekauften Immobilie stark beeinträchtigen könnten.
Und wenn Sie bei Schwarzbauten flexibel sein wollen, sollten Sie zumindest wissen, was genehmigt und was ungenehmigt ist und auch nicht genehmigt wird. Nur so können Sie das Risiko dieser Vorgehensweise und den Minderwert der Immobilie einschätzen.

Makler
Klären Sie vorher ab, für wen der Makler arbeitet und ob der Makler von Käufer und Verkäufer Provision kassiert. Stellen Sie auch durch eine schriftliche Vereinbarung sicher, dass die Provision erst fällig wird, wenn der notarielle Vertrag abgeschlossen und das Eigentum auf Sie übergegangen ist und Sie im Register eingetragen sind. Die Provisionen belaufen sich auf ungefähr 2 % bis 6 %. Kaufpreiszahlungen sollten direkt über ein Treuhandkonto eines Notars gehen. Sollen Sie eine Anzahlung an einen Makler oder eine andere Person zahlen, lassen Sie sich vorher dessen Vollmacht zum Inkasso zeigen. Andernfalls laufen Sie Gefahr, dass Sie an die falsche Person zahlen und deshalb noch ein zweites Mal zahlen müssen. Dies gilt natürlich genauso für andere Länder.
Es stellt sich aber schon vorweg die grundsätzliche Frage, ob Sie überhaupt eine ungesicherte Zahlung auf ein Konto des Maklers oder des Eigentümers oder einer sonstigen dritten Person leisten sollten, denn sie ist ja nicht abgesichert.

Steuern
Es gibt unterschiedliche Steuersätze, von insgesamt 3 % für den steuerbegünstigten Erstwohnsitz bis zu 20 % für Immobilien, die von einem Unternehmer, der Mehrwertsteuer berechnen muss, gekauft werden. Aufgrund der großen Unterschiede sollten Sie die Erwerbsteuern vor dem Kauf abklären. Für eine normale Wohnung als Zweitwohnsitz von Privat sind circa 10 % Erwerbsteuern zu bezahlen. Da für die Erwerbsteuern unabhängig vom genannten Kaufpreis der steuerliche Wert als Bemessungsgrundlage dient, so gesetzlich geregelt, relativieren sich diese hohen Steuersätze.

Erfreulich niedrige Erbschaftsteuer und hoher Freibetrag
Die Erbschaftsteuer war in Italien vorübergehend abgeschafft worden, wurde aber wieder eingeführt. Doch beinhaltet die Erbschaftsteuer für Ehegatten und Kinder jeweils einen Freibetrag von 1 Million Euro. Da lässt sich die Immobilie in den allermeisten Fällen steuerfrei erben. Zusätzlich fallen nur noch 3 % Hypothekar- und Registersteuern an, bei einer Erstwohnung nur ein Fixbetrag von 168 Euro.
Im Übrigen unterliegt die Immobilie in Italien grundsätzlich auch der deutschen Erbschaftsteuer, eine in Italien gezahlte Erbschaftsteuer wird bei einer eventuell in Deutschland anfallenden Erbschaftsteuer anteilig angerechnet.

Erbrecht und EU-Erbrechtsverordnung
Für Deutsche kommt auch im Hinblick auf die italienische Immobilie grundsätzlich das deutsche Erbrecht zur Anwendung. Die deutsche gesetzliche Erbfolge, also auch der deutsche Erbschein, oder ein deutsche letztwillige Verfügung wird akzeptiert. Allerdings müssen bei der Abwicklung der Erbschaft italienische Formalitäten beachtet werden.

Aber Achtung: Neuerdings ist die EU-Erbrechtsverordnung zu beachten. Falls der Eigentümer seinen „gewöhnlichen Aufenthalt“ in Italien hat, z. B. ein Ruheständler, der seinen Lebensabend in Italien verbringt, kommt italienisches Erbrecht zur Anwendung. Wer dies nicht wünscht, kann dies aber mittels Testament vermeiden, indem er ausdrücklich die Anwendung deutschen Erbrechts verfügt.

Unsere Empfehlung
Falls Sie sich umfassend informieren wollen, empfehlen wir Ihnen unseren mehrfach empfohlenen Ratgeber "Ferienimmobilien in Italien – Erwerb, Besitz, Verkauf und Steuern" von Doris Reichel.
Verzichten Sie nicht auf weitere Information und anwaltliche Beratung, die Sie mit einer Mitgliedschaft bei uns erhalten.
Eine Immobilie in Italien wird dann zum wirklichen Vergnügen, wenn Sie sich informieren, sich beraten und beim Kauf Zeit lassen und Sie während des Besitzes über Neuigkeiten gut informiert sind. Dies bieten wir Ihnen im Rahmen einer Mitgliedschaft. Damit Sie auch in Italien Bescheid wissen!
Ihr Berater bei der DSA: Rechtsanwalt Peter Schöllhorn.

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