Immobilienkauf und Erwerbsbeschränkungen

7/2009/ps. Eigentlich ist in Artikel 56 des Vertrags zur Gründung der Europäischen Gemeinschaften der freie Kapitalverkehr als Grundfreiheit verankert. Erwerbsbeschränkungen gibt es aber auch innerhalb der Europäischen Union.

Bei Beitritten neuer Mitgliedstaaten werden aber immer wieder unterschiedlich lange Übergangsfristen für den Beibehalt oder die Schaffung von Erwerbsbeschränkungen für den Erwerb von Immobilien und landwirtschaftliche Flächen durch EU-Ausländer zugestanden. Dies gilt insbesondere für die Mitgliedstaaten, die in den Jahren 2004 und 2007 beigetreten sind (Zypern, Estland, Ungarn, Lettland, Litauen, Polen, Tschechische Republik, Slowakei, Slowenien und Malta bzw. Bulgarien und Rumänien), darüber hinaus aber auch für Dänemark und Finnland.

Selbstverständlich sind diese Länder nicht gezwungen, Erwerbsbeschränkungen einführen oder beibehalten zu müssen. Insofern ist die folgende Aufzählung der Länder mit Übergangsbestimmungen nur beschränkt aussagekräftig. Ob und wie das jeweilige Land davon zwischenzeitlich insgesamt, nur teilweise oder gar nicht Gebrauch gemacht oder einschränkende Regelungen vorzeitig abgeschafft hat, lässt sich daraus nicht entnehmen.
Abgesehen davon versuchen manche Länder mittels Erwerbsbeschränkungen, die formal gesehen In- und Ausländer einschränken, faktisch gesehen aber eher EU-Ausländer betreffen, rechtswidrige Verstöße gegen die Grundfreiheit des freien Kapitalverkehrs und das Diskriminierungsverbot zu umgehen.
Und wenn es in einem Land Erwerbsbeschränkungen gibt, sind Umgehungs- und Strohmanngeschäfte nicht weit, wovor aber ausdrücklich gewarnt werden soll.

Zum 1. Mai 2004 beigetretene Staaten
Das Portal der Europäischen Gemeinschaft führt dazu mit Stand vom 19.1.2007 unter http://europa.eu/scadplus/leg/de/lvb/l24404.htm folgendes aus:
“Die zehn Mitgliedstaaten, die der EU zum 1. Mai 2004 beigetreten sind, haben Übergangsfristen ausgehandelt, die in den Anhängen zum Beitrittsvertrag unter dem Abschnitt ?Freier Kapitalverkehr” aufgeführt sind:
Zypern wurde eine Übergangsfrist von fünf Jahren (gerechnet ab dem Beitritt) zugestanden, während der das Land seine am 31. Dezember 2000 geltenden Rechtsvorschriften über den Erwerb von Zweitwohnsitzen durch Ausländer beibehalten kann.
Estland, Lettland, Litauen und die Slowakei haben in Bezug auf den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern eine Übergangsfrist von sieben Jahren ausgehandelt. Sie gilt nicht für selbständige Landwirte aus der EU, die seit mindestens drei Jahren ihren rechtmäßigen Wohnsitz in dem jeweiligen Land haben und in der Landwirtschaft tätig sind. Sie kann um höchstens drei Jahre verlängert werden, wenn die Länder eine Schutzklausel geltend machen.
Ungarn wurde in Bezug auf den Erwerb von Zweitwohnsitzen eine Übergangsfrist von fünf Jahren gewährt. Sie gilt nicht für Staatsangehörige der Mitgliedstaaten und Staatsangehörige der Vertragsparteien des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR-Abkommen), die seit mindestens vier aufeinander folgenden Jahren ihren rechtmäßigen Wohnsitz in Ungarn haben. Für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen und Wälder gilt darüber hinaus eine Übergangsfrist von sieben Jahren, die allerdings auf selbständige Landwirte, die seit mindestens drei Jahren in Ungarn wohnen und in der Landwirtschaft tätig sind, keine Anwendung findet. Die Frist kann um höchstens drei Jahre verlängert werden, falls Ungarn eine Schutzklausel geltend macht;
Polen hat in Bezug auf den Erwerb von Zweitwohnsitzen eine Übergangsfrist von fünf Jahren ausgehandelt. Sie gilt jedoch nicht für Staatsangehörige der Mitgliedstaaten und Staatsangehörige der Vertragsparteien des EWR-Abkommens, die seit mindestens vier aufeinander folgenden Jahren ihren rechtmäßigen Wohnsitz in Polen haben. Ferner gilt eine Übergangsfrist von zwölf Jahren in Bezug auf den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern. Auf selbständige Landwirte aus der EU und dem EWR, die – je nach Region – seit mindestens drei oder sieben aufeinander folgenden Jahren in Polen rechtmäßig Flächen pachten, findet sie jedoch keine Anwendung;
Die Tschechische Republik hat in Bezug auf den Erwerb von Zweitwohnsitzen durch Staatsangehörige der EU- und EWR-Staaten ohne Wohnsitz in der Tschechischen Republik eine Übergangsfrist von fünf Jahren ausgehandelt. Für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern werden ähnliche Vorschriften gelten wie in Estland, Lettland, Litauen und der Slowakei;
Slowenien kann im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt für einen Zeitraum von bis zu sieben Jahren die in Artikel 37 des Beitrittsvertrags vorgesehene allgemeine wirtschaftliche Schutzklausel in Anspruch nehmen. Die Klausel ist normalerweise lediglich für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren nach dem Beitritt gültig und soll die Folgen einer etwaigen Wirtschaftskrise oder eines etwaigen Wettbewerbsschocks lindern, die der Beitritt in einigen Branchen oder Regionen auslösen könnte;
Malta hat ein spezifisches Protokoll ausgehandelt, das fester Bestandteil der Beitrittsakte ist, und zwar das Protokoll Nr. 6 über den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Malta. Das Land kann die Einschränkungen beibehalten, die in den maltesischen Rechtsvorschriften über den Erwerb von Zweitwohnsitzen durch Bürger der Europäischen Union, die sich nicht mindestens fünf Jahre rechtmäßig in Malta aufgehalten haben, vorgesehen sind.”

Zum 1. Januar 2007 beigetretene Staaten
Das Portal der Europäischen Gemeinschaft führt dazu mit Stand vom 19.1.2007 unter http://europa.eu/scadplus/leg/de/lvb/l24404.htm folgendes aus:

"Bulgarien und Rumänien sind seit dem 1. Januar 2007 Mitgliedstaaten der Europäischen Union. Der Beitrittsvertrag der beiden Länder wurde am 25. April 2005 von den Staats- und Regierungschefs in Luxemburg unterzeichnet. Dieser sieht für den Erwerb von Zweitwohnsitzen, landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern folgende Übergangsfristen vor:
- fünf Jahre für den Erwerb von Zweitwohnsitzen durch nicht in Bulgarien / Rumänien wohnhafte Staatsangehörige der Mitgliedstaaten;
- höchstens sieben Jahre für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern, was allerdings nicht für selbständige, in Bulgarien bzw. Rumänien wohnhafte Landwirte gelten wird."

Skandinavische Länder: Dänemark und Finnland (Ålandinseln)
Das Portal der Europäischen Gemeinschaft führt dazu mit Stand vom 19.1.2007 unter http://europa.eu/legislation_summaries/internal_market/single_market_capital/l24404_de.htm folgendes aus:

“Das Protokoll Nr. 1 betreffend den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Dänemark ist Bestandteil des Vertrags über die Europäische Union und sieht vor, dass Dänemark ungeachtet der Bestimmungen des Vertrags über den freien Kapitalverkehr seine geltenden Rechtsvorschriften für den Erwerb von Zweitwohnungen beibehalten kann. Jede Diskriminierung aus Gründen der Staatsangehörigkeit ist dabei gemäß Artikel 12 des Vertrags jedoch streng verboten. Staatsangehörige anderer EU-Mitgliedstaaten, die in Dänemark wohnen, können dort also unter denselben Bedingungen wie Dänen einen Zweitwohnsitz erwerben, und für nicht in Dänemark wohnhafte Dänen gelten dieselben Bedingungen wie für nicht in Dänemark wohnhafte Staatsangehörige anderer Mitgliedstaaten. Staaten dürfen ihren eigenen Staatsangehörigen keine Vorzugsbedingungen einräumen.
Finnland hat die Hoheitsrechte über die Ålandinseln, die völkerrechtlich einen Sonderstatus genießen: Sie verfügen über eine im Rahmen des Völkerbundes 1921 ausgehandelte relative Autonomie. Gemäß dem Protokoll Nr. 2, das Bestandteil des Vertrags über den Beitritt Finnlands zur EU ist, finden die Bestimmungen des EG-Vertrags mit einigen Abweichungen Anwendung. So können die Ålandinseln die am 1. Januar 1994 geltenden Rechtsvorschriften z. B. in Bezug auf die Einschränkung des Rechts natürlicher und juristischer Personen, ohne Genehmigung der zuständigen Behörden der Ålandinseln dort Grundeigentum zu erwerben und zu besitzen, beibehalten. Beim Erwerb von Grundeigentum sollte es jedoch nicht zu Diskriminierung kommen. Finnland muss sicherstellen, dass allen natürlichen und juristischen Personen der Mitgliedstaaten Gleichbehandlung auf den Ålandinseln gewährt wird.”

Erwerbsbeschränkungen außerhalb der EU
In nächster Nähe zu Deutschland sind die Schweiz und Liechtenstein zu nennen. Abgesehen davon gibt es noch viele andere Länder mit Erwerbsbeschränkungen. Deshalb gilt es vorweg immer abzuklären, ob überhaupt gekauft werden darf. Teilweise wird darauf abgestellt, ob mit dem Immobilienkauf gewerbliche Investitionen beabsichtigt sind bzw. ob Arbeitsplätze geschaffen werden.

Erwerbsbeschränkungen und Aufenthaltsrecht
Schlußendlich noch der Hinweis auf ein häufig vorkommendes Mißverständnis. Der Kauf einer Immobilie bedeutet nicht automatisch ein Daueraufenthaltsrecht und umgekehrt.
Beispiele: in USA dürfen Sie Immobilien kaufen, keine Frage. Aber ein Aufenthaltsrecht haben Sie damit nicht automatisch in der Hand. In Österreich haben Sie dagegen als EU-Bürger ein Niederlassungsrecht, können aber je nach Bundesland unterschiedlich nur in eingeschränktem Maße eine Immobilie erwerben.

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