Bewertung und Wert von Auslandsimmobilien

7/2009/20. Zu unterscheiden ist u. a. der tatsächliche Wert und der steuerliche Wert. Was ist die Immobilie tatsächlich wert, fragen sich Käufer und Verkäufer. Der eine will zumindest keinen überhöhten Preis bezahlen, der andere möchte gerne einen aus seiner Sicht sehr guten Preis erzielen. Nur: niemand weiß so genau, was eine Immobilie auf den Euro genau wert ist. Wie schwierig das im Einzelfall sein kann, zeigt sich schon anhand der vielen Bewertungsverfahren, die entwickelt wurden und die im übrigen keine Garantie geben können, daß der ermittelte Wert genau stimmt.

Sinnvoll ist es, wenn Fachleute eine gewisse Bandbreite ermitteln und sich dann Verkäufer und Käufer entscheiden (müssen), welcher Wert als Verkaufs- und Kaufpreis akzeptiert wird. Verkäufer und Käufer können natürlich auch versuchen, durch Besichtigungen vergleichbarer Objekte vor Ort und durch die Auswertung von Inseraten eine realistische Bandbreite für den ungefähren Wert zu finden, allerdings unter Inkaufnahme eines hohen Zeitaufwandes.

Weiterhin gemeiner Wert für Auslandsimmobilien
Vom tatsächlichen Wert der Immobilie ist der steuerliche Wert zu unterscheiden. Je nach in- oder ausländischem Steuergesetz entsprechen die steuerlichen Werte oftmals nicht annähernd den tatsächlichen. In Deutschland fiel dann in der Vergangenheit immer das Stichwort Einheitswert.
Der Wert ausländischer Immobilien ist oftmals wichtig für die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Mit der deutschen Erbschaft- und Schenkungsteuerreform wird die bisherige diskriminierende Bewertung von Auslandsimmobilien wegfallen, da nunmehr auch inländische Immobilien realistisch(er) bewertet werden sollen und die früheren Einheitswerte nicht mehr gelten, so zumindest die gesetzgeberische Absicht.
Die Bewertung von Auslandsimmobilien für die deutschen Steuern ändert sich dagegen nicht, diese werden wie schon bisher mit dem gemeinen Wert bzw. ungefähren Verkehrswert in Ansatz gebracht.
Der Wert deutscher unbebauter Grundstücke ist nach der Fläche und den jeweils aktuellen Bodenrichtwerten zu ermitteln. Der Wert der bebauten Grundstücke ist nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln. Für diese Wertermittlungsverfahren gibt es spezielle Vorschriften.
Diese Bodenrichtwerte und Vorschriften über die Wertermittlungsverfahren sind für ausländische Immobilien nicht vorhanden bzw. nicht verwendbar. Insofern gibt es also auch in Zukunft Unterschiede bei der Wertermittlung.
Immerhin: Vermietete Immobilien im EU-Ausland erhalten einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent. Dies gilt laut Gesetzestext ausdrücklich auch für im EU-Ausland gelegene vermietete Immobilien. Mit der Erwähnung von EU-Immobilien im Gesetzestext lässt sich immerhin konstatieren, dass die von EU und Europäischem Gerichtshof geforderte Einhaltung des Diskriminierungsverbotes von EU-Immobilien im deutschen Steuerrecht zumindest teilweise berücksichtigt wird.

Schwierig: Wie ist der Wert für die ausländische Immobilie zu ermitteln?
Als Wert für die ausländische Immobilie ist der Preis anzusetzen, der im Falle einer Veräußerung zu erzielen wäre. Insbesondere bei Liebhaberimmobilien oder sehr individuellen Objekten ist es sehr schwierig, den fiktiven Verkaufspreis zu bestimmen (siehe auch oben), der als Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer dienen soll. Etwas einfacher ist es bei typischen Eigentumswohnungen bzw. Reihenhäusern "von der Stange", weil die Wahrscheinlichkeit groß ist, dass Verkaufsdaten zur Verfügung stehen.
Letztendlich wird es immer darauf ankommen, ob der zuständige deutsche Finanzbeamte den vom Steuerpflichtigen angenommenen Wert akzeptiert oder nicht. Zumindest aus der DSA-Beratungspraxis sind keine Beispiele bekannt, in denen Mitglieder über große Meinungsverschiedenheiten mit Finanzbeamten berichten. Es ist aber dennoch anzuraten, den Wert nicht allzu tief anzusetzen, weil gerade dies dazu führen könnte, dass ein Finanzbeamter genauer wissen will, wie man denn auf diesen Wert gekommen ist.

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