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Private residences

Eine genaue Definition für “Private residences” gibt es nicht. Man wird aber darunter ganz allgemein Wohnungen und Suiten in Hotel- oder Ferienwohnanlagen verstehen können, die entweder langfristig vermietet, verleast oder verkauft und eventuell zurückvermietet werden, wobei sich der Käufer für bestimmte Zeiten ein Nutzungrecht vorbehalten darf. Denkbar ist, daß zum Angebot auch noch der Hotelservice und die Nutzung verschiedener Einrichtungen gehören.
Ähnliche Bezeichnungen sind “shared ownership” oder “buy -to-let”, man könnte auch ganz einfach von timesharing sprechen, aber diesen Begriff will niemand mehr hören. Neuerdings wird auch der Begriff “Fractional ownership” verwendet, aber auch da geht es um eine Spielart des timesharing, wenn auch im Bereich Ferienhäuser.
Jedenfalls läßt sich feststellen, daß die Käufer faktisch nur Nutzer sind, umfassende Befugnisse, die ein Eigentümer normalerweise hat, sind Mangelware.
Da also dieser Begriff rechtlich nicht definiert ist und sich darunter sehr unterschiedliche Rechtsgestaltungen verbergen, muß man sich um so genauer die Verträge anschauen.

Für Hotelgesellschaften und sogenannte Developer sind derartige Konstrukte ein gutes Geschäft. Das finanzielle und unternehmerische Risiko der Belegung wird durch Verkäufe und langfristige Vermietungen geringer. Die Liquidität wird verbessert oder Schulden werden reduziert.

Direkte Beteiligungen mit kleineren Beträgen in der Größenordnung von zum Beispiel 20.000 Euro oder 30.000 Euro lohnen nicht den Aufwand. Es ist in aller Regel zu aufwendig, sich wegen eines solchen Betrages mit einem ausländischen Immobilienobjekt und fremden Rechts- und Steuervorschriften zu befassen, das Objekt zu besichtigen und die Verpflichtung zu haben, im Ausland eine Steuererklärung abgeben zu müssen oder gegen Bezahlung abgeben zu lassen. Hausanwalt und Steuerberater werden selten die notwendigen Kenntnisse und die notwendige Erfahrung haben. Die Einschaltung eines Experten lohnt sich bei diesen Beträgen nicht. Sich nur auf den Prospekt oder irgendwelche Unterlagen zu verlassen, wäre ein großer Fehler.

Wie allgemein bei Ferienimmobilien im Ausland stellen auch diese “Private residences” keine herkömmliche Kapitalanlage mit guten Renditeaussichten dar, sondern kosten Geld, wobei sich natürlich jeder dieses Vergnügen erlauben kann, wenn er es denn will. Denn es mag ja sein, daß dem Kaufinteressenten eben gerade diese oder jene Hotelsuite gefällt und es kein sonstiges vergleichbares Angebot gibt.
Wird vom Käufer zurückvermietet, so hat er sich ein unternehmerisches Risiko eingekauft, auch wenn einige Prozent Rendite in Aussicht gestellt werden.
Im Gegensatz zu normalen Ferienwohnungen und -häusern wird man auch als Nachteil sehen müssen, daß es für solche “Private residences” keine transparenten Märkte bzw. Preise gibt.
20.7.2009ps

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