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Österreich und Immobilien

Allgemeines

Obwohl der EU zugehörig, ist es je nach Bundesland und Region unterschiedlich nicht gerade einfach und sogar teilweise unmöglich für EU-Ausländer, in Österreich Zweitwohnsitze zu erwerben oder zu bauen, auch im Falle eines Erstwohnsitzes und einer Arbeitsstelle in Österreich ist der Erwerb durchaus je nach Bundesland an Bedingungen geknüpft. Wichtig ist also die Unterscheidung nach Bundesland und auch die Unterscheidung Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz bzw. Ferienwohnsitz.
Wegen der “Enge des Siedlungsraumes” und der Furcht vor dem Ausverkauf des heimischen Bodens durch Ausländer sind die Österreicher bemüht, rechtliche Barrieren aufzubauen, die nicht gegen EU-Recht verstoßen, und verständlicherweise genau in den Regionen, die bei Ausländern besonders begehrt sind.

Von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich

Für jedes einzelne Bundesland gibt es unterschiedliche Erwerbsvorschriften. Tirol, das am begehrtesten ist, gilt als sehr restriktiv.
Im Gegensatz zu anderen Ländern gibt es für Deutsche in Österreich keine Sprachschwierigkeiten. Da es aber meist um höhere Geldbeträge geht und um die Überprüfung, ob alle Voraussetzungen für den Erwerb erfüllt sind, ist juristischer Beistand dennoch sinnvoll, denn nicht jeder ist Jurist und schon gar nicht Kenner der österreichischen Rechtspraxis.
Es ist jedenfalls sinnvoll vor der eigentlichen Immobiliensuche abzuklären, ob überhaupt eine “Genehmigung” notwendig bzw. welche Bedingungen zu erfüllen sind. Denn eine Genehmigung im eigentlichen Sinne gibt es nicht, vielmehr prüft eben die Behörde, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Erkundigen Sie sich direkt vor Ort, also dort, wo Sie kaufen wollen.
Von Strohmann-Geschäften und sonstigen Umgehungsgeschäften ist abzuraten, da Sie nie die Sicherheit haben werden, dass in Zukunft alles gut geht. Allerdings scheint es öfters vorzukommen, dass ein Hauptwohnsitz vorgetäuscht wird, um eine Genehmigung zu bekommen, obwohl die Immobilie nur als Ferienwohnsitz genutzt wird.
Als Alternative zum Immobilienkauf kommt ein langfristiger Mietvertrag in Betracht, aber auch diesbezüglich sollten Sie sich beraten lassen, damit Sie nicht mit dem Vorwurf konfrontiert werden, dass der Mietvertrag als Quasi-Kaufvertrag, also als Umgehungsgeschäft, angesehen wird.

Kauf

Die Immobilienpreise entwickeln sich nicht einheitlich, teilweise stagnieren sie. Ein Immobilien-Crash war und ist aber nicht in Sicht. Im übrigen ist das Angebot für Zweitwohnungen je nach Region aufgrund der jeweiligen Vorschriften nicht besonders groß, so daß ein Käufer nicht immer die große Auswahl hat und nicht immer das preisgünstigste Angebot wahrnehmen kann.
Ein schriftlicher Kaufvertrag ist notwendig, aber keine notarielle Beurkundung. Sie können aber selbstverständlich einen Notar einschalten. Der Kauf kann erst vollzogen werden, wenn die eventuell notwendige Erwerbsgenehmigung vorliegt.
Wichtig ist die Eintragung im Grundbuch, weil Sie dadurch vor dem gutgläubigen Erwerb oder Belastungen durch Dritte geschützt sind.

Erbrecht und Erbschaftsteuer

Für Deutsche kommt deutsches Erbrecht zur Anwendung.
Wohnen die Erben oder der Erblasser in Deutschland, ist für die österreichische Immobilie in Deutschland grundsätzlich Erbschaftsteuer zu bezahlen. Das Erbschaftsteuer-DBA mit Österreich wurde gekündigt, weil es die Erbschaftsteuer in Österreich nicht mehr gibt.

Erbschaftsteuer und Steuerflucht

Aufgrund der fehlenden Erbschaftsteuer in Österreich war und ist es durchaus sehr steuersparend, und zwar nicht nur im Hinblick auf die österreichische Immobilie sondern auch im Hinblick auf das gesamte Vermögen, den Wohnsitz nach Österreich zu verlagern.
Allerdings können Steuerflüchtlinge der deutschen Erbschaftsteuer nur dann entkommen, wenn sie schon mehr als fünf Jahre in Österreich gelebt haben (siehe dazu das deutsche Erbschaftsteuergesetz). Man sollte also einen beabsichtigten Umzug nicht auf die lange Bank schieben. Abgesehen davon ist es wichtig, dass weder Erben noch Erblasser einen Wohnsitz in Deutschland haben. Wer umsiedeln und Steuern sparen will, sollte sich beraten lassen.

Sonstiges

Weiterführende Informationen und Veröffentlichungen finden Sie unter anderem auf der Internet-Seite www.ovi.at des Österreichischen Verbandes der Immobilientreuhänder.
20.7.2009ps

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