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Frankreich

Kurz-Information Frankreich

Von Rechtsanwältin Katja Macor

Überblick

Côte d´Azur, Provence und die grenznahen Gebiete sind die von Deutschen bevorzugten Regionen für Immobilienkäufe. Es gibt in Frankreich ein breites Angebot an Immobilien jeglicher Art, auch an herrschaftlichen Anwesen, deren Kaufpreis durchaus sehr günstig erscheinen mag, umso teurer kann aber die Instandsetzung und Instandhaltung kommen.

Stagnierender Immobilienmarkt

Den Sommer 2008 wird man wohl – so zumindest die FNAIM, Frankreichs größte Maklerorganisation – als Trendwende bei den Immobilienpreisen bezeichnen müssen bzw. können. Die Preise und Mieten gingen stark zurück, in den letzten Jahren wird man von einer Stagnation sprechen können. Auch die Côte d`Azur und die Provence sind nicht verschont geblieben.
Kaufinteressenten können sich noch Zeit lassen und verhandeln, allerdings ist die Prognose für 2017 positiver. Nach Informationen der Notarkammer ist nun mit langsam steigenden Verkaufszahlen und Preisen zu rechnen. Aktuelle Berichte zum französischen Immobilienmarkt bzw. Links zu diesen Artikeln mit Anmerkungen finden Sie unter der Rubrik Aktuelles.

Vorverträge und Notarverträge

Verbraucherschutz beim Immobilienkauf hat in Frankreich einen hohen Stellenwert. Dies darf aber nicht dazu verführen, sorglos Verträge zu unterschreiben und Anzahlungen zu leisten. Vorverträge sind auch ohne notarielle Beurkundung verbindlich. Normalerweise müssen Sie eine nicht unerhebliche Anzahlung leisten. Achten Sie also genau auf den Vertragsinhalt.
Meist wird ein “compromis de vente”, also ein Vertrag über den Kauf und Verkauf der Immobilie abgeschlossen. Häufig wird auch eine Anzahlung von circa 10 % vereinbart, die der Verkäufer je nach Vereinbarung als Vertragsstrafe behalten darf, wenn der Käufer den Vertrag nicht erfüllt. Ob weitergehende Schadenersatzansprüche bestehen, ist anhand des Vertrages und gesetzlicher Vorschriften zu überprüfen.
Die Anzahlung sollte auf einem Treuhandkonto deponiert werden, üblich ist dies aber nicht. Oftmals wird sie ohne Absicherung geleistet. Wird der Notar schon für den Vorvertrag eingeschaltet, sollte die Anzahlung beim Notar deponiert werden.
Beim “promesse unilaterale de vente” (“promesse”) reserviert Ihnen der Verkäufer – meist gegen Anzahlung – die Immobilie. Nimmt der Käufer aber vom Kauf Abstand, geht die Anzahlung an den Verkäufer verloren. Die Höhe der Anzahlung ist Verhandlungssache. Lassen Sie sich vom Verkäufer eine Vertragsstrafe zusagen für den Fall, dass er trotz dieser verbindlichen Reservierung nicht oder an andere verkauft.
In der zweiten Stufe wird dann üblicherweise der Notarvertrag abgeschlossen.

Rücktrittsrecht

Als Käufer haben Sie vorteilhafterweise ohne Angabe von Gründen ein 10-tägiges Rücktrittsrecht. Falls Sie davon Gebrauch machen wollen, müssen Sie unbedingt auf die Einhaltung dieser Frist achten.

Aufschiebende Bedingungen

Tritt irgendeine im Gesetz geregelte oder im Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte aufschiebende Bedingung (“condition suspensiv”) nicht ein, wird der Vertrag nicht wirksam. Dann sind Sie auch nicht verpflichtet, den Kaufpreis zu bezahlen (achten Sie auf die Formulierung!). Beispiele: Landwirtschaftliches Gelände wird unter der aufschiebenden Bedingung verkauft, dass die Raumplanungsbehörde (“SAFER”) von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Kauf eines Grundstückes unter der Bedingung, dass der Käufer für sein Bauvorhaben eine Baugenehmigung erhält. Kauf unter der Bedingung, dass der Käufer einen Kredit für die Finanzierung der Immobilie bekommt. Letztere Bedingung ist sehr käuferfreundlich. Auf diese Bedingung sollten Sie nicht verzichten, wenn Sie den Kaufpreis mittels Bankdarlehen finanzieren müssen und Ihnen noch keine verbindliche schriftliche Zusage der Bank vorliegt.

Eigentumsübergang und Grundbuch

Das Eigentum an der Immobilie kann – wie z. B. in Italien und Spanien – auch ohne Eintragung im Grundbuch auf den Käufer übergehen. Nur im ehemals deutschen Elsass-Lothringen ist die Eintragung im Grundbuch für den Eigentumsübergang notwendig. Allerdings ist die Eintragung im übrigen Frankreich nicht überflüssig. Durch die Eintragung ist gewährleistet, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder belastet werden kann.

Steuern und sonstige Kosten beim Kauf und während des Besitzes

Leider gibt es in Frankreich keine einheitliche und für alle Grundstücksarten geltende Grunderwerbsteuer. Sie zahlen verschiedene Steuern mit unterschiedlichen Prozentsätzen.
Für Notar und Register fallen 1 bis 2 Prozent an.
Die Grundsteuer (taxe foncière) ist vom jeweiligen Eigentümer, Stichtag 1.1. des jeweiligen Jahres, zu bezahlen.
Die Wohnsteuer (taxe d’habitation) ist entweder vom Mieter oder dem selbst nutzenden Eigentümer zu bezahlen.
Und es gibt in Frankreich auch eine Vermögensteuer, wobei der Vermögensteuerfreibetrag zurzeit immerhin 1,3 Millionen Euro beträgt.

Makler

Selbstverständlich können Sie auch Makler einschalten, die Ihnen weiterhelfen. Wichtig ist nur, dass klar ist und schriftlich geregelt wird, was der Makler für Sie zu welchen Konditionen tun soll. Und fragen Sie nach, ob er von beiden Parteien Provision verlangt.
In Frankreich gibt es den sogenannten Agent Immobilier, es handelt sich um einen staatlich zugelassenen Makler mit vorgeschriebener Ausbildung, der eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen und eine Garantiesumme hinterlegt haben muss. Weitere Besonderheit: Auch die französischen Notare (notaires) makeln. Dann gibt es noch Grundstückshändler (“marchand de biens”), die ohne Zulassung tätig sind und die in eigenem Namen gekaufte Immobilien weiterverkaufen.

Erbrecht und EU-Erbrechtsverordnung

Für in Frankreich gelegene Immobilien galt sehr lange – auch für deutsche Eigentümer und Erben – französisches Erbrecht (Nachlassspaltung). Im französischen Erbrecht werden – im Vergleich zum deutschen Erbrecht – die Nachkommen und Blutsverwandten gegenüber dem überlebenden Ehegatten stark bevorzugt. Deshalb hatte man verschiedene Konstruktionen mittels Gesellschaftsgründung und Gütergemeinschaft verwendet, um die Benachteiligung des überlebenden Ehegatten zu vermeiden, wenn denn dies gewünscht war. Oftmals wurde eine sogenannte SCI gegründet.

Mit der EU-Erbrechtsverordnung stellt sich die Situation völlig anders dar. Für Deutsche kommt auch im Hinblick auf die französische Immobilie grundsätzlich das deutsche Erbrecht zur Anwendung. Die deutsche gesetzliche Erbfolge, also auch der deutsche Erbschein, oder ein deutsche letztwillige Verfügung wird akzeptiert. Allerdings müssen bei der Abwicklung der Erbschaft französische Formalitäten beachtet werden. Falls aber der deutsche Eigentümer seinen „gewöhnlichen Aufenthalt“ in Frankreich hat, z. B. ein Ruheständler, der seinen Lebensabend in Frankreich verbringt, kommt französisches Erbrecht zur Anwendung. Wer dies nicht wünscht, kann dies mittels letztwilliger Verfügung vermeiden, indem er ausdrücklich die Anwendung deutschen Erbrechts verfügt.

Ehegatten von der Erbschaftsteuer befreit, aber ansonsten hohe Erbschaftsteuer

Mit Frankreich gibt es ein spezielles Abkommen über die Erbschaftsteuer. Erbschaftsteuer für die französische Immobilie fällt – bei Hauptwohnsitz in Deutschland – sowohl in Frankreich als auch in Deutschland an. Die nachweislich in Frankreich bezahlte Erbschaftsteuer wird auf die in Deutschland zu zahlende Erbschaftsteuer anteilig angerechnet. Die französischen Erbschaftsteuersätze sind vergleichsweise hoch und die Freibeträge niedrig.

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sind dagegen von der Erbschaftssteuer befreit.

Empfehlung

Falls Sie sich umfassend informieren wollen, empfehlen wir Ihnen unseren in den Medien mehrfach empfohlenen Ratgeber Frankreichimmobilien – Informationen und Praxiswissen für Käufer, Besitzer und Verkäufer, und eine Mitgliedschaft bei der DSA. Eine Immobilie in Frankreich wird dann zum wirklichen Vergnügen, wenn Sie sich informieren, sich beraten und beim Kauf Zeit lassen und während des Besitzes über Neuigkeiten gut informiert und beraten sind.
10.1.2017ps

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